东莞汇景控股高负债赴港上市 中小房企迎降杠杆大考

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年05月05日

  中斗室企的赴港上市潮从2018年延续到2019年,且热度丝毫未减。2018年以来,弘阳地产、美的置业(03990.HK)与大发地产(06111.HK)等6家中小型地产公司接踵在港上市。近日,又一家广东本土房企进入抢滩IPO的最初倒计时。

  4月10日,东莞汇景控股无限公司(以下简称“汇景控股”)向港交所提交上市申请材料,打算赴港上市。若最终成功挂牌买卖,汇景控股将成为第七家成功在香港上市的内地房企。

  跟着内地融资渠道持续收紧,中斗室企保存空间不竭缩小,赴港上市成为“自救”手段,一边是多家内房股仍列队等待上市,另一边是香港市场对内房股的认购立场“冷淡”,港股呈现出边破发边列队上市的“奇景”。

  高欠债赴港上市

  据汇景控股招股书显示,公司于2004年在东莞成立,并于次年完成了首个物业开辟项目,即汇景银座和汇景华府。作为一家分析室第及商用物业开辟商,汇景控股次要聚焦在广东省、湖南省,深耕于大湾区并逐步向华中区域扩张。

  汇景控股在全国3个省份、5个城市具有16个物业项目,完工后合计占地面积约为200万平方米,规划建筑面积合计为450万平方米,此中已规划及尚未开辟的建筑面积为280万平方米。

  相关数据显示,2016年至2018年度,汇景控股已开辟及交付物业的总建筑面积别离为26.04万平方米、10.76万平方米及21.14万平方米,别离获得营收约20.93亿元、11.98亿元及22.39亿元。2019年1月至3月,汇景控股售出及交付约9.86万平方米总建筑面积,发卖额约为8.9亿元。

  2016年至2018年,汇景控股发生的财政成本别离为3380万元、5020万元及7710万元,财政成本上升的缘由次要因为银行及其他假贷金额在2018年上升跨越42%,部门成本则由响应期间的本钱化利钱所抵消。

  截至2018岁尾,汇景控股的总欠债达24.8亿元,净欠债率为242.7%,虽然相较前两年已有下降,但从财政布局来看,难以完全笼盖一年内须了偿的9亿元假贷。公司仍然面对较大的财政压力。《中国运营报》记者就赴港上市能否与缓解财政压力相关等问题致函汇景控股品牌部分人士,截至发稿未获答复。

  同策研究院院长助理张雄伟认为,目前国内融资渠道收紧,汇景控股等中斗室企进行规模扩张有较大的资金需求,2019年上半年这段时间,房企的资金压力是比力大的,借新还旧也越来越坚苦,在偿债高峰期到来前,上市能够缓解融资压力。

  汇景控股招股书显示,2016年至2018年,净利润别离为3.4亿元、1.6亿元和4亿元。净利润的大幅波动是由交付面积变化所致。虽然业绩有所崎岖,汇景控股毛利率和纯利率在2018年别离达到53.3%和17.9%,较前两年有所上升。

  协纵策略办理集团创始人黄立冲告诉本报记者:“民营房企在缺乏银行资金支撑的环境下应隆重扩张,在融资坚苦期间要降欠债降杠杆,将净资产欠债比率节制到70%以下比力适合,以加快现金流回笼为准绳,将来90%的中斗室企将看不到曙光到来的一天,会被市场裁减。”

  内房股认购“遇冷”

  自2018年起头,内地房企进入赴港上市高峰期,如正荣地产、福晟国际、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股、德信中国、银城国际。此外,海伦堡、中梁控股、万创国际、奥山控股也已递交招股仿单。

  然而,本钱市场对中斗室企立场隆重。银城国际(01902.HK)2019年3月5日关于股份发售价及配发成果通知布告中显示,此次发售价每股2.38港元,银城国际收取的全球发售所得款子净额估计约为7.705亿港元。此中,香港公开辟售股份认购不足,认购额仅占约41%。

  除银城国际以外,此前已上市的美的置业、大发地产在公开辟售股份的过程中也遭遇了香港市场认购不足的环境,此中美的置业原打算在港公开辟售1800万股,最终仅录得456.6万股申请,无效申请仅占总刊行的0.25倍;大发地产拟在港发售2000万股,最终录得645万股,无效申请仅占总刊行的0.32倍,残剩股份则改为国际市场发售。

  黄立冲认为,这个时候赴港上市,并非很好的机会,目前全体市场情况都比力晦气,加上内房企受政策影响风险较大、欠债高档缘由在香港市场不太受接待,除非刊行价钱比力廉价,不然将面对较大的挑战,房企能拿到的资金并不多。

  城市更新开辟项目也是汇景控股的重点,目前已完成一个城市更新项目标开辟,并起头预售建筑面积94232平方米,此外汇景控股还有3个城市更新项目处于向当局提交开辟打算的形态。

  在招股书风险提醒中,提及汇景控股在城市更新项目中可能面对改建周期较长、本钱压力大、规划难度高档问题,对于资本和成本有较高要求。

  据悉,汇景控股本次IPO募资额将次要用于按照公司已订立的若干收购和谈完成收购地盘及项目公司,包罗平湖昌平项目、沙田杨公洲片区项目等11个项目。当前汇景控股的募资规模、认购股份环境等尚未披露,但从已披露的募资用处来看,和此前浩繁房企一样,汇景控股但愿通过借力本钱市场做大本身规模。

  张雄伟认为,内地中斗室企去境外谋求融资,除了短期内能拿到一笔钱以外,从中持久考虑,将来还能在本钱市场进行再融资,拓宽了企业的融资渠道,对企业将来规模扩张有鞭策感化。

  偿债潮凸显中斗室企窘境

  作为内地中斗室企的“自救”手段,赴港上市并不克不及完全化解房企的债权压力,而债权的高峰期即将到来。

  与其他中斗室企分歧,汇景控股在此前进行了多元化结构,涉足财产地产、物业办理、酒店营业、汽车商业以及乳业成长等,但在招股书中,则明白提出其次要处置室第、分析物业以及财产地产项目,因而汇景控股要将酒店营业、物业办理营业、室内粉饰办事等营业剔除在外。

  在财产地产方面,汇景控股结构了“文旅康养”项目,即衡阳汇景雁湖生态文旅小镇,总占地面积约938427平方米,设有文娱和糊口健康设备。在科创小镇方面,汇景控股已就开辟人工智能小镇与处所当局机关订立合作框架和谈,并与浙江大学合作,拟在东莞开辟人工智能小镇。

  招股书显示,汇景控股由伦瑞平和老婆陈巧云全资持有,联系关系企业包罗荷仕兰(香港)乳业无限公司、河源市汇景置业无限公司以及海盈国际控股无限公司等,并次要由伦瑞祥佳耦持有股份。

  另据招股书显示,2016年至2018年间,由伦瑞祥佳耦全资持有的智海国际、海盈国际及东莞瑞盈酒店等总收入别离为2.01亿元、1.80亿元和1.30亿元,而相对应期间三家酒店的净吃亏总额别离达3080万元、4720万元和6700万元,合计1.45亿元。能够看出,汇景控股的多元化结构并非一帆风顺。

  据Wind统计数据显示,截至2018年10月,房地产企业发债(信用债)规模达4843.81亿元,远超2017年全年的3747.74亿元规模,2019年至2021年逐年提高,年了偿规模别离高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。

  华夏地产项目部总司理黄韬则认为,从以往的经验来看,所谓的偿债高峰期,并不会带来大量房企的债权违约潮,相反只会进一步推进房地产行业“大鱼吃小鱼”的场合排场,国有大型房企因为有银行信贷资金的支撑,将占领更多市场份额,而中小型房企大都将被裁减。

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